广州土拍疯了！起拍价超174亿、14宗商住靓地、番禺将诞生新地王！（附最全位置房价图）
盛宴开启！
6月，广州土地市场迎来涵盖天河、白云、增城、南沙、花都、从化等区域共14宗商住地的出让，总供地面积达758250㎡，总起拍价超174亿元。
值得一提的是，这一轮广州土拍盛宴亮点颇多，先是在南沙地王旁挂牌了2宗优质宅地，后又推出了广州史上最贵起拍楼面价地块—番禺易兴宅地，其起拍楼面价高达33837元/㎡（扣除回购面积），直接破起拍价记录，在广州新地王的边缘来回试探。
现在，我们一起来看下广州6月即将的14宗地块的详细情况。
南沙区2019NJY-4地块
南沙2019NJY-4为临江一线地块，江景视野开豁，值得一提的是地块还临近以17231元/平楼面价刷新了南沙地价记录的越秀2017NJY-12地块隔壁！
资料显示，南沙2019NJY-4其占地面积为4.76万㎡，总起拍价11亿，扣除政府回购部分，起拍楼面价为12825元/㎡，地块最高限价为14.8亿，届时楼面价为17230元/㎡，与前南沙标杆地价持平。
由于地块为临江一线用地，有严格的限高要求，左侧地块限高80米，右侧地块限高36米。
广州中原研究发展部认为，地块位灵山岛北侧，江面宽阔；其次，地块对岸的南沙体育中心片区2018年9月进行整体规划调整。
新规划中重点指出“南沙体育中心将建一栋150米和一栋85米滨河地标，最终呈现出由灵山岛尖望南沙体育馆及金茂湾的天际线效果”。
所以本次出让的2019NJY-4地块除具备江景资源外，同时具备地标建筑景观资源；此外，随着南沙体育中心规划建设推进，未来商务办公人群居住需求将部分辐射至灵山岛。
南沙区2019NJY-5地块
2019NJY-5地块位于 NJY-4地块南侧，属于临江二排，值得一提的是，地块东、南侧被河流包围，未来相关朝向单位具备河景资源。
此外，由于该地块限高120米，相对宽松，未来项目部分北向中高层单位仍可远眺江景。
资料显示，该地块占地面积2.49万㎡，总起拍价10亿，扣除政府回购部分，起拍楼面价为12477元/㎡，地块最高限价为13.7亿，届时楼面价为17230元/㎡。
交通方面，地块所在的灵山岛尖有地铁4号线通行，未来还有地铁18号线和22号线经过，交通便捷，此外，灵山岛尖将建1所九年一贯制学校（在建）、2所小学和5所幼儿园，以及2处综合医院。
楼市方面，由于灵山岛仍处于基建、配套建设期，目前仅金科负责开发的2018NJY-10地块公布了项目名（金科博翠明珠）及产品，据了解该项目由6栋小高层和2栋高层住宅组成，产品为建面80-138㎡三至四房，有望年内入市。
与地块隔江相望的中高端大盘南沙金茂湾部分已转入二手市场，售价为3-3.3万/㎡。目前，南沙主要一手板块金洲售价2.1-2.4万/㎡，南沙湾约3万/㎡。
花都芙蓉大道以西G08-SL2地块
花都G08-SL2地块是狮岭板块近年首次公开挂牌宅地。
地块位于花都区府以北，总占地面积为87844㎡，总起拍价为146354万元，起拍楼面价为11776元/㎡。
该地块竞得人需配建地块用地范围内的城市道路、绿地、中小学用地以及文化设施用地，需采用装配式建筑的建造方式。
地块位于平步大道北，近海布高速公路入口，交通便利。周边已建成众多成熟小区，生活配套设施齐备；毗邻万达融创文化旅游城及洪秀全水库，拥有较好的居住环境。
地块周边一手住宅有雅宝新城，目前在售100~115㎡三房，均价1.83万元/㎡；二手房方面，豪利幸福里、智烨山水豪庭均价在1.3~1.5万元/㎡之间。
白云区人和镇48-51地块
该地块隶属于“广州航空产业基地一期”范围。
产业基地着力打造航空集团或公共航空运输企业，服务于空港经济区，未来，产业基地将作为集航空企业、办公楼及企业其他商业配套设施于一体的区域总部。
白云区人和镇048/049/050/051地块总占地面积6.77万㎡，总起拍价19.4亿，折合楼面价11000元/㎡。该地块设有最高限价28亿，到达最高限价时，楼面价为15950元/㎡。
此外，该地块除限高及施工时间外，要求配建城市道路、绿地并无偿移交空港管委会。
地块整体距离地铁人和站2公里，25分钟车程可直达白云机场。
广州航空产业基地属于全新板块，周边5公里的人和、龙归板块以安置房、回迁房、保障房为主，基本无可投入市场的一二手住宅。
白云区人和镇52-56地块
白云区人和镇52-56号组合地块，占地面积10.4万㎡，总起拍价19.5亿，折合楼面价12000元/㎡。
该地块设有最高限价28.3亿，到达最高限价时，楼面价为17400元/㎡。此外，该地块要求配建幼儿园。
广州中原研究发展部认为，本次出让地块虽然无明确的企业定向要求，但结合地块“服务空港”“服务航空集团”的目的，由相关航空企业，或采取“航空企业+房企”拿地打造新产城的可能性较高。
荔城街罗岗村A19124地块
该地块是荔城年内挂牌的第三宗用地，位于21号线增城广场站以南4公里，临近增江河，占地面积2.85万㎡，起拍价为10.3亿，起拍楼面价为11999元/㎡。
该地块设有最高限价14.9亿，到达最高限价时，楼面价为17399元/㎡。
地块位于增城区中心荔城街，区位十分优越，毗邻挂绿湖景资源，紧挨增城区第一中学。地块东侧为增江河，直线距离约1.5公里。
周边学校、医院、市场、公园等配套设施齐全，已形成良好的商住氛围。
目前周边二手楼盘众多，均价大为1.8万元/㎡左右。由于坐拥湖景景观，保利壹号公馆、锦绣半山御景均有别墅物业出售，均价在2万元/㎡左右。
广州中原研究发展部认为，按照目前楼面价计算，未来荔城项目盈利售价在2.5万元/㎡以上，对比朱村等热门板块，竞争力不足。此外，待1-2年后，朱村最先交楼的项目将进入二手市场。
番禺区东环街易兴DHJ15-01地块
该地块是广州史上最贵起拍楼面价地块，其起拍楼面价高达33837元/㎡（扣除回购面积），直接破起拍价记录，在广州新地王的边缘来回试探。
资料显示，地块面积46446㎡，计算容积率建筑面积36935㎡，挂牌起始价104673万元，起拍价达33838元/㎡（扣除政府回购部分面积）。
即使以底价成交，其楼面价亦超越2016年五矿拍下的南草堂村地块（目前五矿万樾台项目）30711元/㎡的楼面价，成为番禺地块新亮点。
该地块容积率仅为≤1.2，大部分面积限高24米。这意味着未来开发或以低密度联排、叠拼产品为主。
地块邻近新光快速路以及广明高速，可接驳南沙港快速、东新高速等，贯穿万博、市桥、思科等多个重点规划商圈，1公里覆盖天安创意园，3公里内覆盖汉溪长隆地铁站、万博商务区，东南侧5公里为市桥商圈，生活、教育配套完善。
值得注意的是，地块距火烧岗大型垃圾填埋场仅1~2公里距离，存在较严重的空气污染问题；周边以城中村为主，居住环境略显脏乱。
目前地块所处位置大盘林立。地块南侧钟村板块有祈福新村、金山谷、富豪山庄三个大盘。
三个项目均价集中在2.5~3.2万元/㎡，一手主要为祈福缤纷汇，价格为4.5万元/㎡。
广州中原研究发展部认为，在2019年土地市场回温的趋势下，开发商对于番禺优质地块的追逐越来越激烈，溢价情况越发常见。
去年中铁建以楼面价23419元/㎡（溢价率18%）竞得美塑料厂地块，而今年4月，龙光更是以溢价45%的代价拿下市桥西横江地块。
由此可见，房企对于番禺发展潜力有较强的信心。
天河区金融城起步区AT090946地块
AT090946地块位于科韵路东侧临江大道以北，西侧为美林海岸花园。
地块用地性质为商务用地兼容商业用地，占地面积为8740㎡，计容建面57616㎡，起拍楼面价为16960元/㎡。
地块要求竞买人是在粤港澳大湾区内有至少8个分支机构的商业银行，另外地块要求自持不低于50%的计容建面。
其实，金融城坐拥核心规划区位，近年来影响或决定广州发展方向的重要战略，金融城基本都有参与，区位优势明显。
目前，珠江新城—金融城—琶洲总部区的“金三角”经济发展带，是当前广州引入总部企业最多、经济活力最强的发展区域，是未来各类资金流、信息流、物流聚集的核心区域。
金融城与黄埔临港中央商务区共同构建的“第二CBD”，地跨天河区、黄埔区，是广州创建“国际航运枢纽”的重要战略，未来金融城以东沿线，将打造成国际航运综合服务区，发展前景明朗可期。
白云新城AB2906009地块
白云金融总部集聚区来了！
白云新城AB2906009地块为商业用地、商务用地，宗地面积12649㎡，计算容积率建筑面积43950㎡，挂牌起始总价61099万元，起拍楼面价13902元/㎡。
出让要求指定地块需建设白云金融总部集聚区。
根据产业项目进驻协议书所指，竞得人需要在竞得该地块后1个月内须与至少10家金融类企业签订意向入驻协议，该协议须经白云区政府相关部门认定。
项目竣工后五年内需要引进金融、证券、保险等金融机构不少于20余家。
上述企业均在白云区注册独立核算法人公司，纳入白云区统计并缴纳税收，并依法在当地持续经营，经营期限不少于40年。
目前白云新城范围内俨然已是白云的豪宅区，距离地块最近的一手盘首开龙湖天奕，楼价9-13万/㎡。
周边次新房也价值不菲，珠江岭南苑均价8.8万/㎡，保利云禧7.3万/㎡，距离地铁较远的楼龄将近十年的二手房则价格较低，如荷塘月色4.5万/㎡。
增城中新镇三迳村地块
该地块位于增城中新镇中心以北，据21号线中新站距离约6.5公里。
地块总占地面积3.11万㎡，起拍总价6.5亿元，起拍楼面价10001元/㎡。最高限价9.4亿元，到达最高限价时，楼面价为14502元/㎡。
目前与地块相邻的楼盘恒大山水郡价格为1.95万元/㎡。
位于中新镇中心的一手项目侨建御溪谷价格2.3-2.6万元/㎡，二手项目恒大山水城为1.7-1.8万元/㎡。
广州中原研究发展部认为，中新镇仍处于基建、配套建设初级阶段。除“公交+地铁”通勤价值外，其他居住优势并不明显，预计房企将理性竞价，该地块以低溢价出让的可能性较高。
从化江埔街九里步果场地块
该地块位于江浦板块，北侧与珠江御景山水城项目相邻，南侧为南洋理工学院，距离地铁14号线东风站约4公里步程。
资料显示，该地块占地面积为80012.79㎡，计容建面154099.78㎡，挂牌起始价为110960万元，楼面价7328元/㎡。
地块设有最高限价13亿，到达最高限价时，楼面价为8540元/㎡。
根据出让条件，该地块竞得人须在用地范围内提供单套建筑面积90平方米的安置住房（以不动产登记的建筑面积为准）30套共2700平方米，由广州市从化区政府指定部门按3500元/平方米的价格回购。
地块周边一手项目集中，既有新入市的项目如保利花城纪；亦有传统大盘，如珠江御景山水城等售价在1.65万元/㎡左右。
太平镇S118与G105路口西北侧地块
该地块位于从化太平镇，北侧距离北回归线公园约800米，距离流溪河600米。东侧临近主干道105国道，与最近的地铁站14号线太平站相距3公里。
该地块实际可建面积3.8万㎡，总起拍价11亿，起拍楼面价为7800元/㎡，地块设有最高限价11.3亿，到达最高限价时，楼面价为8424元/㎡。
该地块要求居住部分计容不得超过60%，即未来最多可用于建设住宅的计容建面约为8万㎡，此外需要配建0.2万㎡的公交首末站。该地块区位条件较佳，依山傍水，与14号线通勤条件相对方便。
地块东北侧2公里处为太平镇中心商圈，有新光百德广场。相距2.5公里为清晖工业园，为珠江啤酒、索芙特、雅芳等知名企业生产研发基地。
更重要的是，地块通过14号线连接，可一站换乘知识城线。地块5公里范围内覆盖知识城重要产业园区。包括京东亚洲壹号物流园、蔡司光学、中新国际联合研究院等高精尖机构。
与地块相邻的紫泉流溪湾项目售价为2万元/㎡，该项目为临河一线，具有优质河景、山景资源；太平镇中心的云星钱隆天誉售价为1.65万元/㎡，由于该盘景观资源相对欠缺，且与厂区产业园相邻，售价则相对较低。
广州中原研究发展部分析，太平镇地块起拍楼面价为7800元/㎡，与目前从化标杆楼面价8479元/㎡（2017.12江浦果场地块）十分接近。且对比江浦果场地块，本次挂牌地块区位条件均更优，存在“问鼎”标杆价的可能性。
白云龙村健康城融资地块
该地块用地性质为住宅用地，总用地面积169697㎡， 规划建筑面积312908㎡，起始总价34.36亿元，起始楼面价13186元/㎡（扣除政府配合建及回购面积）。
据悉，五龙岗村位于钟落潭镇中北部，地理位置优越。该村位于广州国际健康产业城腹地，距离白云机场只有几公里，距离京珠高速不到一公里。
根据出让条件，竞得人须在出让宗地范围内提供回迁安置住房，回迁安置住房配建面积不得少于49840㎡，由广州市白云区政府指定单位按3500元/㎡的价格回购。
此外，竞得人还需配建商业服务设施建筑面积2500㎡，扣除回迁安置房以及配建面积，楼面价为13186元/㎡。
地块达到498181万元最高限制地价时，楼面价为19119元/㎡。
据了解，今年3月，白云区钟落潭镇五龙岗旧村控制性详细规划调整与更新改造实施方案开始招标。配合大健康产业基地规划建设需要，拟通过全面改造的方式推进五龙岗村整治工作。更新改造研究范围总用地面积437公顷。
目前，地块周边二手房数量并不多，钟落潭镇有中兴小区和西郊小区，在售均价约1万元/㎡。一手房方面，距离五龙岗村较近的楼盘仅有金融街·花溪小镇，在售均价1.4万元/㎡；清水蓝湾，在售均价16800-25000元/㎡。
白云区黄边村AB2901071地块
该地块临近正在规划建设中的白云区黄边村工业园。
根据政府部门规划，黄边村工业园拟打造为“广州设计之都”，总面积约为37.78公顷。
黄边村
地块用地性质为商务用地/商业用地，宗地面积5227平方米，计算容积率建筑面积≤10265平方米，挂牌起始价8921万元，挂牌楼面价8691元/平方米。
地块须建设集芯片设计、人工智能、“互联网+设计”等业务功能为一体的产业创新中心。不接受自然人或联合竞买。地块商务建筑面积占80%，商业建筑面积占20%。建筑限高40米。
值得关注的是，项目建成后，竞得人须按照地块计算容积率总建筑面积100%自持物业，自持物业必须整体确权(只办理一个不动产权证)、不得销售，自持年限与土地出让年限一致。
广州设计之都定位为“粤港澳大湾区设计产业聚集的‘国际品牌摇篮’”，园区正式投入运营后预计年产值超百亿。
未来这里将打造成为国际品牌摇篮、产业创新标杆、城市形象名片、绿色共享示范。
数据来源：广州中原研究发展部
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